界面新闻记者 | 陈奇锐快牛策略
北京SKP-S进入调整期。
近日，界面新闻走访发现，奢侈品牌迪奥和芬迪位于北京SKP-S一层的门店关闭，目前未有新品牌接替。其它在一层出走的品牌还包括Qeelin和Moynat，分别隶属开云集团和LVMH集团，而此前卡地亚的门店已被老铺黄金接手。
界面新闻从多处获悉，北京SKP-S内部正在经历一轮变动。
“其它SKP-S的业绩表现平稳，但北京SKP-S生意跟不上了。”一位不愿具名的SKP前员工向界面新闻透露。这是导致这一系列变革的原因之一，“以前是SKP做什么，SKP-S就跟着做相似的事情。多个城市的SKP-S也在调整，但北京SKP-S的幅度最大。”
该员工同时向界面新闻透露，北京SKP-S该项目从2024年开始加速调整步伐。在2023年年底，北京SKP-S正式设立单独的市场部，但该部门的多名员工已经在近期离职。目前两个项目的市场部已经合并。
对此界面新闻向SKP方面进行求证，并就北京SKP-S调整一事寻求回应。
SKP团队向界面新闻表示，目前北京SKP-S正在对内部进行调整改造，目标是进一步契合年轻消费者的心态与喜好。调整方向以运动、家用、美食、健康、潮流等领域为主快牛策略，同时计划通过旗下多品牌集合店SKP SELECT革新商场内部品牌架构。
按照商业地产咨询公司睿意德的分类方法，一家商场通常在开业3年至5年后进入第一轮换汰阶段，随后才会进入成熟期。而北京SKP-S开业至今，正踩中五年的节点。
2019年上半年，北京SKP宣布将扩容，租下一街之隔的佳兆业广场裙楼作为商场。同年年底，北京SKP-S开业，虽然沿用百货业态，但采用了全新的零售概念，与韩国眼镜品牌Gentle Monster在沿街橱窗和各个楼层合作占地面积不小的公共艺术装置。
能够牺牲面积和坪效的底气来自一街之隔的北京SKP，它曾多年蝉联中国高端商场销售额“店王”。
除了中庭区域，SKP一直以品牌齐全、门店排布密集著称。但门店集中带来的问题是单店面积依然有限，随着体验式购物的兴起，北京多家商场都在不同程度地推动转型。市场竞争不会等待原地踏步的人，北京SKP-S就成了SKP试水新业态并呈现新形象的切口。
随后SKP-S成为了一个品牌，在西安、成都和武汉的项目里出现。
但新鲜感很快消退，并且这不是SKP-S独有的状况。从北京侨福芳草地再到K11，走策展路线的商场近年声量集体下滑。一是因为此类概念已经不再稀缺，消费者热情消逝；二是艺术类商场本身就不好做，对项目运营水平和资金能力有较高要求。
北京SKP-S的情况是，由艺术装置和空间装修带来的内容在开业一段时间后开始减少。这是不可避免的，因为任何商场都无法冒着客源流失的风险去频繁停业进行重装快牛策略，占地面积较大的艺术装置也是难以密集更换。
从地下一层的餐饮，再到一层的头部奢侈品牌和二层、三层的设计师品牌，北京SKP-S其实已经是一个业态结构完整且品牌层次较为明晰的商场。
因此一种解决方法是，北京SKP-S通过输出“软内容”来维持形象并吸引客流，包括将商场四层作为展览空间，以及在二层的书店内举办各种讲座。其中最核心的是将一层商铺租给已经在北京SKP开有商店的品牌，装修风格带有限时空间特性，并且销售更多的限时或特殊系列。
类似做法也在其它城市的SKP-S运用，但北京SKP-S的挑战在于，只有它单独占了一栋楼。而其它城市的SKP-S和SKP在同一处建筑内，只占一层楼或楼层里的一处空间。如何引流成为北京SKP-S的难题。
界面新闻记者现场走访发现，从北京SKP走过马路去到SKP-S，从红灯到绿灯需要等待两分钟，这还不算走出商场去到路口的时间。在北京的冬天和夏天，寒冷和炎热的天气影响消费者穿越马路的意愿。
在连接两处商场的马路上，最常见的身影是拎着奢侈品牌盒子和购物袋的店员，将产品送到消费者手中。两家店的产品互通，在一定程度上让北京SKP-S难以在用销售特殊系列作为卖点。而在现场一位消费者也向界面新闻表示，她更愿意去品类更全、门店面积更大的北京SKP里购物。
“隔着马路且没有连廊，北京SKP-S应该采用更加独立的定位。”一位商业地产咨询领域的从业者向界面新闻表示，“可以看到如今奢侈品牌在更加地强化聚合，消费者也追求货更全、品牌更全的商场，因为人都是懒的。”
这是从北京SKP-S开业之日就存在的问题，但也显现出了这种模式在其它项目里也可能会面临挑战。
由于SKP本身不属于上市公司且北京华联集团未将其并表，目前未有得到SKP官方确认的年度销售额数据。如果按照联商网等第三方的统计数据，2024年北京SKP被南京德基广场以245亿元的销售收入超越，后者成为中国高端商场“店王”。
随着全球奢侈品行业遇冷，各个高端商场也在近年调整。即便是SKP，也要寻找新增量。SKP-S又成了尝试新模式的切口。既为了避免SKP和SKP-S的关系从引流变成分流，也为了提升两个品牌之间的区别性，SKP-S在近期推进转变。
其中体量最大的北京SKP-S打头阵。
从目前已经围挡的新店来看，北京SKP-S有意强化与北京SKP的区别，举措之一是引入更多本土品牌，新租户包括老铺黄金和泡泡玛特。此前曾针对运动趋势开设OUTHERE户外集合店，并引入Montane和Gramicci等运动品牌的北京首店，四楼的空间则曾举办“JINGART艺览”等展览。
西安、成都等其它城市SKP-S也在跟进去走运动潮流的路线。SKP方面向界面新闻称，2025下半年还将陆续推出健康康养、家用生活方式集市等业态。商业地产需要“养”，它的回报周期较长，但也要靠种种细节叠加才能维持长期发展。
北京SKP-S已经走到了开业五年后的调整节点，尽管一系列举措会有如何成效仍需经过市场验证快牛策略，但可以肯定它的做法和结果都会对作为品牌的SKP-S，以及未来SKP的发展规划产生影响。
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